Panorama mucho más fragmentado del real estate: dónde está el foco de oportunidad

En general, teniendo en cuenta sus perspectivas de cara al próximo año, consideran que los inversores inmobiliarios deberían orientarse hacia estrategias de valor añadido, haciendo hincapié en el reposicionamiento de activos y la extracción de valor.

"La selección de activos será de suma importancia en 2024. Existen focos de oportunidades atractivas en torno a la hotelería y activos alternativos, como alojamiento para estudiantes, logística y centros de datos. En el caso del espacio de oficinas, las consideraciones ESG y el cambio de paradigma inducido por el Covid están creando obstáculos".

Como explican los analistas de UBP, el aumento de los tipos de interés en las economías desarrolladas ha reorganizado las cartas. Con los bancos centrales embarcados en un ciclo de subidas de tipos sin precedentes, "la gestión activa, combinada con la selección de sectores/tipologías, se ha vuelto de suma importancia a la hora de crear valor para los inversores inmobiliarios".

Ven ciertas dificultades para el sector inmobiliario ante los mayores costes de capital, junto con una inflación sostenida y un crecimiento moderado. "Sin embargo, dada la heterogeneidad de la clase de activos, es difícil sacar una conclusión única sobre el resultado, si se basa únicamente en la trayectoria de los tipos de interés".

Así, como detallan en su informe, por un lado, los límites a los tipos de bienes comerciales de EEUU están por debajo de las tasas hipotecarias, lo que significa que no es económicamente viable mantener estos bienes. Por otro lado, están apareciendo focos de oportunidades en sectores específicos gracias a los vientos de cola macroeconómicos combinados con una asignación insuficiente por parte de los inversores institucionales (los mismos inversores que actualmente están reequilibrando sus carteras).

"Si bien el mercado está saliendo de una era en la que la inversión pasiva y casi indiscriminada era suficiente para generar un diferencial sólido por encima de los costes de financiamiento, al mismo tiempo está entrando en una era en la que la tipología de un activo y la selección geográfica, así como la estructuración del financiamiento y la formación de capital, será un ingrediente clave para generar retornos", aseguran.

De cara al futuro, los expertos estiman que el panorama para los inversores inmobiliarios estará mucho más fragmentado y diferenciado que antes.

En general, ven poco probable que los activos estabilizados, como el espacio de oficinas o el comercio minorista, generen fuertes excesos de rentabilidad. "En el caso del espacio de oficinas, las consideraciones ESG y el cambio de paradigma inducido por el Covid están creando obstáculos. El comercio minorista, que estaba perdiendo frente al comercio electrónico, ha mostrado una resiliencia inesperada después de Covid y algunos subsegmentos, como los parques comerciales y los productos de lujo, siguen siendo atractivos incluso si los volúmenes de transacciones son menores".

En cuanto al sector residencial, comentan que depende en gran medida de la dinámica del país. "Existen focos de oportunidades atractivas en torno a la hotelería y activos alternativos, como alojamiento para estudiantes, logística y centros de datos".

En el caso de los centros de datos, destacan que esta clase de activos está disfrutando del cambio hacia una mayor digitalización de la sociedad en su conjunto. "Desde los juegos hasta el 5G y la inteligencia artificial, es poco probable que la demanda disminuya e incluso podría mostrar características a prueba de recesión. Sin embargo, la demanda no se satisface fácilmente debido al aumento de los costos de construcción, regulaciones más estrictas y mercados crediticios más estrictos. Las barreras de entrada siguen siendo altas, lo que respalda la clase de activos en el mediano plazo".