¿Invertir en inmobiliario? Pros y contras del sector más castigado por el repunte de tipos

Los valores inmobiliarios mundiales cayeron alrededor de un 24% en 2022, un cifra superior a la de la renta variable en general, siendo los Real Estate Investment Trust (REITs), los fondos de inversión de inmuebles, "los más débiles". "Con más subidas de tipos por venir en la mayoría de los países, estas presiones fundamentales no harán sino aumentar", comenta Ben Laidler, estratega de mercados globales de la plataforma de inversión en multiactivos eToro.

A nivel global, como explica, se está viviendo una resaca económica de depresión de la confianza de los consumidores y un efecto riqueza negativo. "Los REITs residenciales estadounidenses (alrededor del 15% del sector) se han desplomado más de un 25% el pasado año. Esta caída solo ha sido superada por los REITs de oficinas, dado que, por ejemplo, en EEUU alrededor del 50% de la población sigue trabajando desde casa. Los refugios más seguros han sido los REITs especializados, los complejos turísticos y el comercio minorista. China es un caso atípico, que ya está lidiando con un sector inmobiliario sobredimensionado y sobreendeudado", dice.

En este contexto, sin embargo, Laidler cree que los inversores podrían decantarse por activos tradicionalmente sensibles a los tipos de interés, como los REITs, si los recortes de tipos de la Reserva Federal de EEUU (Fed) empiezan a ser más evidentes a finales de 2023.

FORTALEZAS, DEBILIDADES, OPORTUNIDADES Y AMENAZAS DEL SECTOR

¿Cuáles son entonces los pros y los contras de invertir en el sector inmobiliario? Para Bankinter Gestión de Activos, la sociedad del grupo especializada en inversión colectiva, entre las fortalezas de este mercado destaca la visibilidad de resultados operativos, la capacidad para subir precios y la valoración, con las cotizaciones reflejando un escenario de caídas demasiado agresivo.

Mientras, señalan como oportunidades el crecimiento por desequilibrio de oferta y demanda en subsectores (residencial y logística/industrial), los nuevos nichos (centros de datos) y el fuerte potencial de revalorización cuando los yields se estabilicen o caigan.

En cuanto a las debilidades, apunta a unas valoraciones de activos que se verán muy impactadas por el repunte de yields, a un elevado apalancamiento y a un mercado real "seco", puesto que los grandes inversores se mantienen al margen. Por último, las fuertes subidas de costes financieros y más dificultades para refinanciar representarían una amenaza, así como las propias estructurales en subsectores (teletrabajo en oficinas, comercio online en retail).

ESPAÑA: CAE LA COMPRA COMO INVERSIÓN

En los últimos dos años, el perfil del comprador español como inversión ha caído ligeramente. La compra como inversión representó el 8% del total en 2020, el 9% en 2021 y ahora ha caído hasta el 7%, en beneficio de la compra como segunda residencia, que ha ido incrementándose año tras año: representaba el 9% en 2020, el 11% en 2021 hasta subir al 13% en 2022, según se desprende de un informe elaborado por Fotocasa.

Si se toma como referencia al conjunto de compradores de 2022, casi un 80% ha participado en el mercado de compraventa para adquirir un inmueble que se convierta en su vivienda habitual.

"El hecho de que la compra como segunda residencia esté ganando adeptos en detrimento de la compra como inversión es un fenómeno que puede relacionarse con el papel de la vivienda durante la pandemia, así como los cambios en las rutinas de trabajo de muchas personas. Al pasar más tiempo en casa o tener la opción de teletrabajar, ya sea total o parcialmente, se incrementan las posibilidades de trasladarse con mayor frecuencia y durante periodos algo más prolongados a segundas residencias. Una situación que ha podido empujar la búsqueda de viviendas de compra para esta finalidad", afirma la directora de Estudios del portal inmobiliario, María Matos.