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19/01/2023 10:27:09

Sufrimiento para el mercado inmobiliario: el margen de caída de precios "es considerable"

Con la perspectiva de que los bancos centrales lleven a cabo más subidas de tipos de interés, al mercado inmobiliario le queda más sufrimiento por delante. Los precios de la vivienda ya han caído en varias economías en los últimos meses y es probable que en 2023 lo hagan aún más. ¿Nos dirigimos hacia una desagradable crisis inmobiliaria mundial?


"Con los tipos de interés a punto de seguir subiendo, el margen para nuevas y más amplias caídas de precios es considerable", señalan los analistas de Oxford Economics, que creen que "la velocidad de estos descensos es comparable a la del peor periodo de la crisis financiera mundial".

Como explican, si se echa la vista atrás, los datos históricos sobre los ciclos de auge y caída de la vivienda "no son alentadores": "Desde 2012, los precios mundiales de la vivienda han subido alrededor de un 40% en términos reales, más rápido incluso que las subidas registradas antes de la crisis financiera mundial. Pero en los tres últimos ciclos, alrededor del 50% de las subidas reales de los precios de la vivienda en todo el mundo se invirtieron en las caídas posteriores".

No obstante, consideran que esta vez existen varios factores que impedirán una caída brusca de los precios de la vivienda y que sugieren que el desplome podría ser más leve que en el pasado. En concreto, los expertos apuntan a cuatro componentes.

El primero de ellos es que el nivel de transacciones de viviendas en el punto álgido del boom inmobiliario ha sido relativamente bajo, lo que significa que hay menos prestatarios vulnerables. Como exponen, después de la gran crisis financiera, los niveles de transacciones de viviendas cayeron bruscamente. De hecho, muchas economías aún no han llegado a recuperar los niveles anteriores. Pero el nivel medio de transacciones en muchas de las economías avanzadas fue en 2021 ligeramente superior al del periodo 2005-2006.

El segundo factor es que las normas de concesión de préstamos hipotecarios han sido más estrictas en los últimos años que antes de la crisis mundial, "lo que implica que menos prestatarios corren el riesgo de impago o de verse obligados a vender (y generar así grandes caídas de precios) a medida que suben los tipos de interés y empeora la situación económica".

El tercer condicionante pasa por el bajo nivel de propiedades en venta, lo que se traduce en menos presión para bajar los precios. Según destacan en Oxford Economics, en principio, una oferta limitada de viviendas en venta podría ayudar a frenar la caída de los precios, sin embargo, no siempre se ha dado el caso de que las grandes caídas de precios necesiten una gran oferta de viviendas en venta. Es más, incluso con una oferta limitada de viviendas en venta, los precios pueden bajar si la demanda sigue cayendo. "Y, desde luego, la trayectoria de la demanda parece estar ahora en franco descenso", afirman.

Por último, el cuarto factor haría referencia a unas perspectivas del mercado laboral más sólidas. Esto implica menos ventas forzosas, "lo cual es importante, ya que estas últimas suelen ser clave para impulsar grandes caídas de los precios de la vivienda". "Las previsiones de base para el aumento del desempleo durante el próximo año sugieren un aumento menos grave que durante la crisis, lo que refleja el hecho de que se espera una recesión relativamente superficial. Esto implica la posibilidad de que las caídas de los precios de la vivienda sean también menos graves", añaden.

Eso sí, avisan de que las perspectivas de desempleo presentan cierto riesgo al alza. "Podría ser que, además de que el aumento del desempleo provoque un aumento de la morosidad y una bajada de los precios de la vivienda, un aumento de la morosidad (quizás debido a una subida de los tipos de interés y/o a una caída inicial de los precios de la vivienda) provoque un endurecimiento de las condiciones crediticias, nuevas caídas de los precios de la vivienda y un aumento del desempleo", matizan.

Pese a estos cuatro aspectos, los analistas de Oxford Economics apuntan a que es probable que el grado de apoyo en ellas pueda ser exagerado. Así, "mientras que los extremos de los préstamos de riesgo vistos antes de la gran crisis financiera parecen haberse evitado en gran medida en los últimos años, el apalancamiento sigue siendo elevado y esto está siendo expuesto por el fuerte aumento de los tipos hipotecarios. La forma en que esto afecta a los inversores inmobiliarios, en contraposición a los hogares residentes, también sigue siendo incierta", aseguran.

Con este panorama, "puede que estemos lejos de los niveles máximos de dolor que sufrirán los mercados inmobiliarios en este ciclo", concluyen.