El BdE descarta un boom inmobiliario, pese al aumento de vulnerabilidades del mercado

"El indicador sintético se situaba a junio de 2025 en niveles similares a los observados en 2019, el año previo a la pandemia, y en 2001, claramente inferiores a los del boom inmobiliario de la primera década del siglo. En definitiva, tanto la actividad real como la situación financiera de los hogares y las condiciones crediticias presentan en el período reciente contribuciones mucho más reducidas al nivel total del indicador con respecto a las que mostraban hasta 2008", señala el organismo.

Como explica en el documento publicado este jueves, el uso de un indicador sintético reúne información de cuatro grupos de variables clave para el mercado inmobiliario: situación financiera de los hogares, condiciones crediticias, valoración de vivienda y actividad inmobiliaria real. Y permite una evaluación más completa de la posible acumulación de riesgos en el mercado inmobiliario, al considerar tanto factores de oferta como de demanda.

Así, este indicador muestra un aumento de las vulnerabilidades del mercado inmobiliario desde 2024, aunque estas aún se sitúan en niveles significativamente inferiores a los de los años previos a 2008.

"El indicador compuesto de condiciones crediticias muestra una cierta relajación reciente, si bien se sitúa en niveles históricamente reducidos. Por su parte, la actividad real ha experimentado un crecimiento mucho más moderado, reflejo de una oferta de vivienda nueva contenida. Por último, la situación financiera de los hogares se ha mantenido estable en niveles históricamente favorables", indican.

Según los últimos datos disponibles, en el primer semestre de 2025, las compraventas de vivienda alcanzaron niveles elevados, aunque mostraron señales de desaceleración.

En junio, las adquisiciones de vivienda alcanzaron las 745.000 unidades en términos acumulados de 12 meses, una cifra similar a la registrada al final del primer trimestre de 2008. No obstante, el incremento interanual de las compraventas en el segundo trimestre se situó en el 3,1%, significativamente por debajo del 14% del primer trimestre o del 20% del último trimestre de 2024. En cuanto a su composición, continuaron predominando las compraventas de vivienda usada, que representaron cerca del 90% de las operaciones.

Por su parte, los precios de la vivienda intensificaron su ritmo de aumento. El crecimiento anual medio en términos nominales se situó en el 12,5% en el primer semestre, frente al 4% y el 8,4% registrados en el promedio de los años 2023 y 2024, respectivamente.

Por segmentos, el incremento del precio de la vivienda usada (12,6%) superó al de la vivienda nueva (12,2%), en contraste con la dinámica observada entre 2019 y 2024. En términos reales, los precios de la vivienda crecieron a un ritmo interanual del 10,3% en el segundo trimestre, hasta situarse un 17,7% por debajo del nivel máximo alcanzado en el inicio de la crisis financiera global (tercer trimestre de 2007).

Desde el Banco de España comentan que el crecimiento del precio de la vivienda se produjo en un contexto en el que se mantuvieron el vigor de la demanda y la relativa rigidez de la oferta. Además, los indicadores que relacionan los precios de la vivienda en España con la renta de los hogares y los tipos de interés muestran una evolución ascendente, por encima de su nivel de largo plazo estimado.

"Estos indicadores presentan valores más positivos cuando las variaciones en los precios de la vivienda se sitúan en niveles altos en relación con la renta o los tipos de interés. Entre 2021 y 2024, se mantuvieron estables en niveles ligeramente positivos, debido a que el aumento de los precios de la vivienda en ese período fue compensado por una recuperación similar de la renta de los hogares. Sin embargo, la evolución interanual hasta junio ha mostrado un aumento del indicador, que se situó en ese mes entre el 5,3% y el 12,7%, frente a un rango estimado del 3% al 9,4% a finales de 2024", explican.

CRÉDITO PARA LA COMPRA DE VIVIENDA

Por otro lado, el informe de organismo español subraya que el crédito hipotecario nuevo a hogares para la compra de vivienda se incrementó de forma notable en el primer semestre de 2025 y se sitúa en niveles máximos de la última década, pero significativamente inferiores a los observados entre 2000 y 2008.

"A pesar de la expansión reciente, las ratios de crédito hipotecario nuevo sobre el PIB y sobre el crédito bancario total se mantienen en niveles moderados. Estos se sitúan cerca del promedio histórico, muy por debajo del máximo registrado antes de la crisis financiera global", exponen.

Además, el crecimiento continuado del flujo de crédito nuevo ha propiciado que el saldo del crédito hipotecario a hogares destinado a la compra de vivienda se incremente moderadamente. Este saldo fue, en el segundo trimestre de 2025, un 2,4% superior al del mismo trimestre del año anterior, un crecimiento interanual positivo por tercer trimestre consecutivo. Esta tendencia ha puesto fin a los descensos continuados que se venían observando desde el fin de la crisis financiera global, si bien su evolución se sitúa todavía lejos de lo observado entre 2000 y 2008.

En cuanto a las condiciones de financiación de nuevas operaciones hipotecarias en función de los ingresos de los hogares, se mantuvieron en niveles contenidos, pese a un leve aumento reciente de la ratio de préstamo-ingresos (LTI, por sus siglas en inglés), debido a que el aumento de la ratio LTI de las operaciones nuevas se vio compensado por la reducción de los tipos de interés.

Mientras, el importe de las nuevas operaciones hipotecarias sobre el valor de la vivienda también se mantiene en niveles contenidos, pese al leve repunte observado desde principios de 2024. Los plazos de nuevas operaciones de crédito hipotecario a hogares aumentaron ligeramente en 2025.

Finalmente, el plazo medio de las nuevas operaciones de crédito hipotecario a hogares con garantía inmobiliaria aumentó en el segundo trimestre de 2025, hasta alcanzar los 26 años y medio. Aun así, este plazo sigue estando considerablemente por debajo del máximo histórico de 30 años registrado en 2007.