Aedas se dispara: Neinor prepara una opa más alta "suficiente para lograr el umbral de aceptación"

Según la información remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), "el precio de 24 euros de la segunda opa coincide con la cotización de Aedas previa al anuncio de la oferta voluntaria (descontando los dividendos pagados por Aedas en julio), y tiene en cuenta las previsiones normativas al respecto".

Además, "la opa obligatoria posterior se lanzará, sujeto a la oportuna autorización de la CNMV, lo antes posible después de completarse la oferta voluntaria, con el objetivo de acelerar la adquisición del capital restante en manos de accionistas minoritarios", ha detallado.

Antes de esto, "la compañía procederá al lanzamiento de una opa voluntaria sobre el 100% del capital social de Aedas a un precio de 21,335 euros por acción", un precio que "refleja el valor intrínseco de la compañía tras un proceso competitivo iniciado por su principal accionista, Castlelake, titular del 79% del capital".

Como explican desde Renta 4, la decisión se enmarca en el contexto siguiente: "Neinor entendió que el precio acordado para la opa sobre Aedas podría tener la consideración de precio equitativo, por cuanto el proceso de adquisición se produjo en el contexto de un proceso competitivo, representando la referencia más apropiada del valor intrínseco de las acciones de Aedas, al corresponderse con el referido acuerdo para la compra a Castlelake de su participación accionarial. Así, se consideró que el artículo 9.4 c) del Real Decreto 1066/2007 podría no ser aplicable, dado que el precio de Aedas podría estar afectado por los rumores sobre el proceso de desinversión y las expectativas del mercado acerca del desenlace de dicho proceso".

No obstante, añaden, "el precio acordado con Castlelake era inferior al límite inferior del rango de cotización de las acciones de Aedas el 13 de junio de 2025 (última sesión bursátil anterior a la fecha de firma del acuerdo entre Neinor y Castlelake), que fue de 27,15 euros por acción (equivalente a un precio de 24 euros por acción, una vez descontados los dividendos de 3,15 euros por acción pagados por Aedas en julio de 2025) y, por tanto, bajo la consideración de la CNMV, concurría el supuesto de hecho previsto en el artículo 9.4 c) del Real Decreto 1066/2007, por lo que se deberá valorar la aplicación del citado artículo".

Bajo este escenario, los 24 euros ofrecidos corresponden con el límite inferior del rango de cotización de las acciones de Aedas el 13 de junio de 2025, una vez descontados los dividendos pagados en julio de 2025. De cualquier forma, dicho precio estará sujeto a la autorización de la CNMV que se llevará a cabo, en su caso, cuando se autorice la opa obligatoria, señalan.

OPERACIÓN NO ESPERADA

En su opinión, se trata de una "operación no esperada" en tanto que, "si bien advertíamos que el concepto precio equitativo podría ser el único punto conflictivo en la aprobación por parte de la CNMV a la opa", consideran que "no pondría objeciones al precio ofrecido inicialmente por Neinor Homes" debido a tres razones.

La primera, la aceptación del 79,02% del capital (a través de su accionista de referencia". La segunda, el hecho de que a lo largo del último ejercicio ya era conocido la intención de salida de Castlelake del accionariado de Aedas, lo cual hizo que el valor cotizara con cierta prima corporativa. La tercera, dos de las últimas opas relevantes en el sector inmobiliario español, Lar España y Árima, salieron adelante con descuentos frente al NAV del 25% y 24%, respectivamente, detallan.

Los analistas de Renta 4 creen que esta nueva oferta a los minoritarios encarecería la operación a Neinor Homes en 24,4 millones de euros, un 2,6% más frente la opa inicial. "Con esta segunda oferta, el precio medio ponderado ofrecido por Neinor Homes ascendería a 21,89 euros por acción de Aedas, neto del dividendo de 3,15 euros por acción abonado por Aedas Homes. El descuento vs NAV 2024 de Aedas Homes ascendería al -26,1%", comentan.

También señalan que, si bien con la primera opa de Neinor necesitaría un 50% de aceptación por parte de los minoritarios para proceder a la exclusión de Aedas a través del squeeze-out, con el lanzamiento de esta segunda opa, ahora necesitará el 90% de aceptación por parte de los minoritarios para poder excluirla. "En este sentido, esperamos que la mejora de la oferta sea suficiente para lograr dicho umbral de aceptación", dicen.

Además, al no haberse comunicado ninguna modificación en los objetivos de rentabilidad previstos en la operación, entienden que Neinor Homes reitera los iniciales. En este sentido, recuerdan que la operación con Aedas apunta a una TIR superior al 20% y un múltiplo de 1,8x, de acuerdo con la información aportada por Neinor Homes inicialmente, "lo cual daría a entender que podría considerarse algo conservadora", afirman.

Desde la perspectiva de Aedas, ven que la noticia es "positiva" y esperan que el precio de cotización se ajuste a los 24 euros ofrecidos en la segunda oferta.

ACUDIR A LA OPA

"Teniendo en cuenta el dividendo, el precio ofrecido a los minoritarios sería de 27,15 euros por acción, el cual se situaría un 1,6% por debajo de nuestro precio objetivo para Aedas (27,6 euros). En este sentido, y ante la mejora del 12,5% del precio, junto a que dicha mejora disipa dudas respecto al concepto precio equitativo desde el ángulo legal, vemos muy improbable una mejora adicional de precio y recomendaríamos acudir a la opa de 24 euros a los accionistas minoritarios de Aedas", expresan.

Por su parte, los analistas de Bankinter creen que "aumenta la probabilidad de aceptación por parte de la CNMV".

Para Aedas, ven que son "buenas noticias", pues "la nueva oferta sobre los minoritarios supera en un 12,5% la inicial, por lo que la cotización de Aedas debería subir hasta situarse cerca de esos 24 euros por acción". Para Neinor, prevén un "impacto negativo, aunque moderado", pues "esta decisión encarecerá la operación en 23 millones de euros, que implica un impacto negativo del 1,4% sobre su capitalización. Si bien, no pone en peligro el racional de la operación, ya que el 79% de Castlelake lo comprará al precio inicialmente acordado".

Una visión compartida por Sabadell, donde sus expertos afirman que "esta segunda oferta ocurrirá siempre y cuando el nivel de aceptación de la primera, por parte de dichos minoritarios, no sea superior al 50%. Noticia positiva para Aedas que debería reflejarlo en mercado. Para Neinor es lógicamente negativo, pero de impacto reducido en la medida que la mejora encarece la compra de Aedas en tan solo un 2,6%".

Finalmente, desde IG apuntan que "para Aedas, el potencial queda prácticamente acotado al entorno de la oferta. Para Neinor, el riesgo es de integración y apalancamiento, pero a cambio pasa a liderar un sector muy concentrado".