Jefferies carga contra el "parche fiscal" que penalizará a las socimis españolas

Bajo la apariencia de una reforma ambiciosa, se esconde una batería de medidas fiscales que, según los analistas, "aportarán alivio momentáneo, pero que carecen de fuerza estructural". Y para los inversores, especialmente los vinculados a las socimis y al mercado de alquiler, las implicaciones no son menores.

UN PROBLEMA DE OFERTA QUE AMENAZA AL PIB

España sufre un problema de base: la falta de vivienda disponible. Según el informe de Jefferies, esto “sigue siendo un cuello de botella para el crecimiento poblacional”, y, por tanto, un freno para la economía a medio plazo. El nuevo paquete de medidas intenta abordar esta crisis, pero el equipo liderado por el analista Íñigo Vega no se deja llevar por el entusiasmo: “No vemos ninguna medida que suponga una solución real al problema; son solo parches a corto plazo”.

El anteproyecto incluye una serie de cambios impositivos dirigidos a modificar comportamientos en el mercado, "pero ninguno ataca de raíz la escasa oferta estructural de viviendas asequibles".

SOCIMIS EN EL PUNTO DE MIRA

Uno de los puntos más relevantes para el mercado es el cambio en el tratamiento fiscal de las socimis (REITs españolas). El Gobierno propone elevar el impuesto de sociedades del 15% al 25%, salvo para aquellas que inviertan al menos un 60% en vivienda asequible. En ese caso, podrían mantener la deducción fiscal… e incluso disfrutar de una deducción del 100% si reinvierten en el mismo segmento a los tres años.

Desde Jefferies se reconoce que la medida intenta fomentar la inversión social, pero alerta sobre un posible efecto perverso: “El incentivo puede ser insuficiente frente al aumento de presión fiscal generalizada, y podría llevar a desinversión en otros segmentos”.

Para los inversores, esto dibuja un escenario de mayor complejidad normativa y fiscal, que podría afectar negativamente a las rentabilidades esperadas, especialmente para las socimis con carteras diversificadas.

ALQUILERES TURÍSTICOS Y VACÍOS: MÁS IMPUESTOS, MISMA PROBLEMÁTICA

Otra medida estrella es la subida del IVA del 10% al 21% en los alquileres turísticos de corta duración. El objetivo es reducir su competitividad frente al sector hotelero. Pero el informe de Jefferies enfría las expectativas: “La inflación acumulada en las tarifas hoteleras ya supera el impacto de la subida de IVA, por lo que su efecto será limitado”.

También se prevén penalizaciones para las viviendas vacías, mediante mayores cargas fiscales tanto a nivel estatal como municipal (IBI). "Esto busca movilizar el parque inmobiliario ocioso, pero vuelve a chocar con la falta de una estrategia integral que incentive la construcción y promoción de vivienda asequible".

ALQUILER SOCIAL: RECOMPENSAS CON TRAMPA

Los propietarios que alquilen por debajo del precio de mercado podrán acceder a mayores deducciones fiscales, ampliando una medida ya vigente en zonas "tensionadas".

El problema, según Jefferies, es que estas bonificaciones pueden tener un “alcance político limitado”, ya que intentan extenderse a regiones no controladas por el PSOE. La politización del incentivo amenaza con restarle eficacia y coherencia a la medida.

¿INVERSIONES EXTRANJERAS EN RIESGO?

El Gobierno también plantea un recargo nacional sobre el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para compradores extracomunitarios, que podría duplicar los tipos actuales. Esta medida, que ya estuvo sobre la mesa en enero, apunta a frenar la presión extranjera sobre ciertos mercados locales, pero plantea interrogantes sobre su efecto real.

Para Jefferies, “una política que frene la inversión exterior sin reforzar al mismo tiempo la oferta de vivienda puede resultar contraproducente”, especialmente en regiones donde la demanda extranjera es uno de los motores económicos.

LA MIRADA DEL INVERSOR: ¿QUÉ HACER ANTE ESTE ESCENARIO?

Desde el punto de vista bursátil, este paquete legislativo obliga a los inversores a revisar su exposición al sector inmobiliario en España. Las socimis especializadas en alquiler turístico, vivienda vacía o con estrategias diversificadas podrían enfrentarse a un entorno fiscal más hostil. Por el contrario, aquellas que logren enfocarse en vivienda asequible podrían beneficiarse de ventajas fiscales, aunque con riesgos regulatorios y rentabilidades más ajustadas.

El informe no contiene recomendaciones directas de compra o venta, pero es evidente que para Jefferies los cambios no modifican la tesis general de riesgo para el sector inmobiliario español. Como advierte Vega: “Sin una reforma estructural de la oferta, cualquier medida será transitoria y de alcance limitado”.

UNA LEY QUE HABLA EN VOZ BAJA

"El nuevo anteproyecto no alza la voz como una verdadera reforma; susurra soluciones parciales entre una tormenta estructural". Así, según estos estrategas, para el inversor que busca claridad, esta ley más bien enturbia el horizonte. Los “parches fiscales” no bastan para suturar un mercado tensionado por años de políticas erráticas y falta de visión a largo plazo.

Y como toda inversión inteligente requiere no solo análisis técnico sino también visión social, quizá la verdadera pregunta sea: ¿estamos invirtiendo en ladrillo o en humo?

Porque si no se construyen cimientos nuevos, lo único que seguirá creciendo… serán los riesgos.