Giro estratégico de PIMCO para invertir en inmobiliario: gestión activa y selectividad extrema

Como señalan en su último informe, las tensiones comerciales, la inflación, los riesgos de recesión y la volatilidad de las tasas de interés han desestabilizado los mercados y ralentizado la toma de decisiones: "Hasta hace poco, el sector inmobiliario comercial parecía estar a punto de experimentar una recuperación largamente esperada. Sin embargo, 2025 ha revelado una nueva realidad: la incertidumbre se ha vuelto estructural".

Por ello, dada la diversidad de riesgos en los distintos sectores y regiones, creen que los factores de rentabilidad tradicionales "se han vuelto menos fiables, especialmente en un entorno de apalancamiento negativo".

En su opinión, "la resiliencia de los ingresos y la robustez de los rendimientos en efectivo requieren cada vez más conocimiento local y una gestión activa con experiencia en renta variable, desarrollo, estructuración de deuda y reestructuraciones complejas".

"En un entorno cada vez más incierto, creemos que los inversores deberían ser más selectivos, priorizando las inversiones que puedan ofrecer ingresos duraderos y que busquen rentabilidad incluso en mercados estancados o inestables", aseguran.

Además, consideran que "la clave reside en un enfoque centrado en activos, submercados y estrategias específicos que puedan generar ingresos duraderos y resistir la volatilidad. En este ciclo, las oportunidades de alfa serán más importantes que las apuestas de beta".

Infraestructuras, vivienda, logística, comercio minorista, oficinas, ¿Qué sectores ven clave para invertir en real estate en 2025?

Respecto a la infraestructura digital, consideran que posee una demanda fiable y una creciente disciplina. Como exponen, la infraestructura digital se ha convertido en la columna vertebral de la economía moderna y en un punto focal para el capital institucional.

"El auge de la inteligencia artificial (IA), la computación en la nube y las aplicaciones con uso intensivo de datos ha transformado los centros de datos, pasando de ser una clase de activo de nicho a una infraestructura estratégica. Sin embargo, esto plantea nuevos problemas: limitaciones energéticas, obstáculos regulatorios y una creciente intensidad de capital. Estos centros ofrecen potencial de crecimiento, pero las deficiencias en infraestructura, los diferentes marcos regulatorios y el riesgo de ejecución exigen un enfoque más práctico y adaptado a las necesidades locales", dicen.

Sobre la vivienda, estiman una demanda duradera con riesgos divergentes. Perciben que este sector continúa ofreciendo potencial de ingresos y demanda estructural. Sin embargo, el panorama de inversión está fragmentado. "Los marcos regulatorios, las presiones de asequibilidad y las intervenciones políticas varían ampliamente, lo que exige a los inversores actuar con cautela", afirman.

"Los inversores deben combinar la convicción global con la fluidez local. La escalabilidad operativa, la navegación regulatoria y el conocimiento demográfico son cada vez más importantes, ya que son fundamentales para desbloquear valor sustentable en un sector que es esencial, en evolución y complejo", añaden.

Por su parte, la logística sigue en movimiento. Opinan que el sector inmobiliario industrial se ha convertido en un eje central de la economía moderna, cuyo atractivo refleja el auge del comercio electrónico, la reconfiguración de las cadenas de suministro mediante la deslocalización y la incesante demanda de entregas más rápidas.

"Aunque el rápido crecimiento de los alquileres de los últimos años se está desacelerando, los arrendadores con contratos de arrendamiento en proceso de renovación mantienen una posición sólida". Además, "el capital institucional continúa fluyendo, especialmente hacia segmentos nicho como la logística urbana y el almacenamiento en frío".

No obstante, las perspectivas del sector "están cada vez más condicionadas por la geografía y el perfil de los inquilinos".

En lo referente al comercio minorista, destacan la fortaleza selectiva en un panorama renovado. Indican que este sector "ha entrado en una fase de resiliencia selectiva, definida por la necesidad, la ubicación y la adaptabilidad". En un contexto de altos tipos de interés y capital cauteloso, "estos activos se valoran por su fiabilidad, no por su atractivo".

Pero avisan de que el panorama está claramente bifurcado: "Por un lado, están los activos prime con tráfico peatonal estable, contratos de arrendamiento a largo plazo y una oferta nueva limitada, cualidades que siguen atrayendo capital y ofrecen margen para la creación de valor mediante el reposicionamiento de inquilinos o la reurbanización de uso mixto. Por otro lado, están los activos secundarios, lastrados por la obsolescencia estructural, la rotación de inquilinos y la pérdida de relevancia".

Finalmente, las oficinas, un sector del que dicen que "aún busca un piso", puesto que "continúa experimentando una recalibración lenta y desigual".

"La brecha entre activos prime y secundarios se ha consolidado hasta convertirse en una falla estructural". A esto se une que el sector se enfrenta a un sobrecoste estructural. "Las carteras institucionales siguen estando fuertemente asignadas a oficinas, una herencia de ciclos anteriores. Esta exposición heredada puede limitar la recuperación de precios, incluso para activos de primer nivel. A medida que se redefine el concepto mismo de oficina, el éxito depende menos de las tendencias macroeconómicas y más de la ejecución", concluyen.