Comprar vivienda para alquilar buscando un ingreso extra es de las estrategias menos rentables hoy en día

El primer factor a tener en cuenta si hacemos esta valoración es que los precios de compra de inmuebles han subido considerablemente en los últimos años, lo que reduce la rentabilidad bruta que se puede obtener con el alquiler. Actualmente, esta rentabilidad en España se sitúa de media en el 5,99% anual. Si descontamos los gastos de mantenimiento e impuestos, la rentabilidad neta que nos da la ganancia real puede caer por debajo del 4%. Esta cifra está muy cerca de los niveles de inflación, así que vemos que es un nivel muy bajo comparado con otras inversiones.

Muchos inversores subestiman o desconocen costes y riesgos asociados al alquiler que afectan significativamente la rentabilidad real.

Entre los más comunes están los gastos de mantenimiento y reparaciones, que pueden ser imprevisibles en cuanto a cantidad y momento en el que se producen, especialmente en edificios antiguos o con problemas estructurales. También está el riesgo de periodos de vacancia, esos meses en los que la propiedad permanece sin inquilino y, por tanto, sin generar ingresos, lo que reduce el cálculo de rentabilidad anual.

LA GESTIÓN DE ALQUILERES SE COMPLICA CADA VEZ MÁS

Otro factor a considerar es que el mercado inmobiliario es poco líquido, lo que significa que el capital queda inmovilizado durante largos periodos, limitando la capacidad de reaccionar ante cambios económicos o la posibilidad de aprovechar otras oportunidades. Y algo igualmente importante, sobre todo para quienes buscan un extra de ingresos, pero no se dedican profesionalmente al sector inmobiliario y disponen de poco tiempo, son las horas requeridas para la gestión y búsqueda de inquilinos fiables, algo cada vez más complicado, y en muchos casos se añade la dificultad de enfrentarse a impagos o daños en la propiedad.

Frente a ese modelo tradicional de buscar un “extra” de ingresos, encontramos múltiples alternativas accesibles y más rentables, especialmente para pequeños inversores que buscan diversificación, liquidez y menos tiempo de dedicación.

Una de las opciones más recomendables son los fondos indexados y ETFs (Exchange Traded Fund o fondo cotizado en bolsa), que ofrecen un riesgo diversificado y rentabilidades anuales medias superiores al 7%. Permiten invertir en una amplia variedad de activos con comisiones muy bajas. Hasta 2019, cualquier bróker cobraba comisiones más o menos altas por operación, pero actualmente puedes gestionar tu propia cartera, de forma sencilla si se quiere, pagando un euro o menos de comisión por operación de compra o venta.

Otra alternativa interesante es la inversión en dividendos, comprando acciones de empresas sólidas que reparten beneficios periódicos. Así se genera un flujo de caja constante sin la necesidad de vender activos. Este tipo de inversión tiene unos rendimientos similares a la inversión por alquiler y es más sencilla, sin los problemas de gestión y posibles imprevistos comentados.

Para quienes buscan más rentabilidad e ingresos recurrentes, las operaciones con opciones financieras ofrecen estrategias para generar ingresos por primas periódicas, con flexibilidad y control del riesgo. Se trata de ventajas que muchos inversores todavía desconocen o subestiman, porque tradicionalmente se han enseñado las opciones como algo “especulativo” o de “alto riesgo” por clasificase como un producto derivado. La realidad en la práctica es que es una herramienta que, bien utilizada, reduce el riesgo.

Aquí hago un resumen de sus ventajas más directas:

Las opciones ofrecen la posibilidad de comprar acciones a menor coste y también de limitar el riesgo

En primer lugar, permiten aprovechar el apalancamiento, es decir, con una inversión relativamente pequeña se puede controlar una cantidad significativa de acciones, lo que multiplica el potencial de rentabilidad sin necesidad de desembolsar el capital total para comprar las acciones.

Una ventaja clave de las opciones call y put es la flexibilidad, pues permiten adaptarnos a diferentes situaciones de mercados alcistas, bajistas o laterales. Esto no es posible con la sola compra directa de acciones. Las opciones ofrecen la posibilidad de comprar acciones a menor coste y también de limitar el riesgo, estableciendo un máximo de pérdida conocido de antemano.

Un aspecto muy valioso si lo comparamos con la inversión en alquileres es la generación de ingresos mediante la venta de primas sobre acciones que ya posees. Por ejemplo, al vender opciones de tipo call sobre tus acciones, recibes una prima que actúa como un ingreso adicional y generando flujo de caja constante. Esta estrategia es especialmente útil para inversores que buscan rentabilizar sus carteras de forma más activa sin vender sus activos. Tiene una rentabilidad por la venta de primas sobre el 10 – 12% anual.

También es importante tener en cuenta la alta liquidez con la que se puede cerrar posiciones para disponer de tu efectivo, a diferencia de activos inmobiliarios que pueden tardar meses en venderse.

Puede ser la inversión ideal para el inversor que busca liquidez, diversificación y dispone de un tiempo mínimo semanal para gestionar sus inversiones

Cuando me preguntan si recomiendo a todo el mundo la gestión propia de la inversión y de forma activa operando opciones, mi respuesta es 'No'. Hay quienes no disponen del tiempo mínimo para hacerlo y tampoco del interés necesario para formarse mínimamente, algo imprescindible para saber lo que estás haciendo y no lanzarte “a lo loco” porque alguien te dijo que le fue bien… Cada cual debe conocer su propio perfil como inversor, y a partir de ahí decidir lo que más le conviene.

El perfil al que sí le recomiendo gestionar su propia cartera en bolsa y operar opciones call y put para reducir el riesgo y aumentar la rentabilidad es el de inversor con una tolerancia al riesgo moderada, que entiende la volatilidad de las opciones y valora el aprender a usarlas para limitar pérdidas y generar ingresos. Es también quien busca tener mayor liquidez y diversificación, con capital moderado y está dispuesto a dedicar un tiempo semanal a gestionar sus inversiones.

También es un perfil de inversor interesado en la educación financiera y en aprovechar estrategias para generar ingresos recurrentes sin tener que inmovilizar grandes sumas de capital y, volviendo a la comparación con el alquiler, prefiere otras opciones para no lidiar con los problemas de la gestión inmobiliaria.

En cuanto al tiempo de dedicación, invertir con opciones requiere inicialmente una fase de aprendizaje que puede suponer unas 3 horas semanales, para pasar a unos 15 minutos de seguimiento por semana una vez que se tienen los conocimientos.

Una duda muy frecuente de los que se interesan por empezar a invertir en bolsa con una estrategia para generar un extra mensual es cuánto capital necesitan. Con un capital inicial de entre 10.000 y 15.000 euros es posible aplicar estrategias conservadoras con las que empezar a generar un extra para reinvertir. Para cuentas mayores, por ejemplo, una cuenta de 50.000 euros, pueden obtener ingresos de unos 500 euros al mes sin dedicar más tiempo que esos 15 minutos de seguimiento semanal. En este nivel ya es posible mantener un flujo constante, estable y diversificar adecuadamente para reducir riesgos.

José Luis Díaz

Inversor profesional y formador especializado en opciones financieras, fundador de la escuela Opciones Call y Put