Mercado inmobiliario, ¿inversión rentable o burbuja? La inflación lo hace un valor refugio

"El mercado de la vivienda está creciendo de forma sólida a pesar de la pandemia y de la fuerte caída de la economía española, posiblemente por la mejora de la confianza y expectativas en la economía", explica Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School, quien añade que "el precio de la vivienda nueva se ha recuperado y superado los niveles históricos". "El aumento de los precios de la vivienda es consecuencia del freno en la construcción de nueva vivienda, de la menor disponibilidad de oferta de segunda mano, de los bajos tipos de interés y la elevada inflación que están empujando a los inversores profesionales hacia el sector inmobiliario", señala.

La evolución de los precios de la vivienda nueva ha sido superior al de la vivienda de segunda mano y a la media general. Durante el tercer y cuarto trimestre de 2020, tras la finalización del estado de alarma, se originó "una importante brecha" entre vivienda nueva y de segunda mano, con niveles de crecimiento del 7,5% (2020 T3) y 8,2% (2020 T4) frente a la vivienda usada, que mostraba aumentos del 0,8% y 0,4%, respectivamente. Así se refleja en el estudio El mercado inmobiliario post Covid 19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja?, realizado por EAE Business School.

Aunque aún no se han recuperado los niveles de precio que había durante la burbuja inmobiliaria, se observa una recuperación, especialmente en la vivienda nueva: el índice del segundo trimestre de 2021 es de 141,1, mientras que en el tercer trimestre de 2007 era de 132,5, casi diez puntos menos que en la actualidad. En el caso de la vivienda de segunda mano, aún queda "un gran diferencial" de 40 puntos, ya que el valor del IPV fue de 169,3 en el tercer trimestre de 2007 y 129,5 en el segundo trimestre de 2021.

Las operaciones de compraventa de vivienda nueva han aumentado a mayor velocidad que la usada, haciéndolo en más de un 40% durante el primer trimestre de 2021 en términos interanuales. La compraventa de vivienda ha ido creciendo a buen ritmo, alcanzando en marzo de 2021 los niveles prepandemia y, en junio de 2021, los máximos alcanzados en 2019. Con datos del mes de junio de 2021, el estudio concluye que el número de compraventas de fincas ha aumentado un 82,5% respecto al mismo mes del año anterior y que representa un incremento acumulado anual del 39,3%.

En este sentido la concesión de préstamos hipotecarios sigue en aumento durante el primer semestre de este año, con un aumento de las operaciones superior al 13% respecto del mismo periodo de 2019, si bien la cuantía por hipoteca disminuye.

¿Y EN EUROPA?

La subida de los precios de la vivienda en Europa en el segundo trimestre fue del 2,9%, superior a la del primer trimestre (2,5%), llegado al más alto en 14 años. Desde el inicio de la pandemia, el aumento trimestral ha sido de media del 1,9%, alrededor de un 1,1% por encima de la tendencia de la última década. De forma acumulada, esto supone casi un 7% de subida de los precios por encima de la tendencia.

"Lo que hace que el repunte sea especial es que se está sucediendo a nivel de toda Europa". "Todos los países europeos más importantes han observado un mayor crecimiento de los precios de la vivienda durante la pandemia en comparación con sus medias a largo plazo desde 2010. Este es un ejemplo perfecto de una brecha entre la oferta y la demanda, que se ha ampliado en ambos lados: la nueva oferta se ha resentido y la fuerte demanda se ha intensificado", apunta el director asociado del equipo de bonos cubiertos de Scope, Reber Acar.

Los últimos datos muestran que el sector de la construcción en Europa no se vio tan afectado por la pandemia como se esperaba inicialmente. El escaso número de quiebras en el sector ha creado una buena base para contrarrestar la escasez estructural de viviendas. La confianza también ha mejorado significativamente en los últimos dos meses y ha alcanzado los niveles anteriores a la crisis. El crecimiento anualizado de los permisos de construcción en Europa ha vuelto a ser positivo tras cuatro trimestres de contracción.

"Es poco probable que el repunte de la actividad constructora calme la explosión de los precios de la vivienda, al menos a corto plazo". "El factor más inminente para el mercado de la vivienda es la vuelta de la inflación, que ya está afectando a las obras actuales", advierte Acar. La inflación es un arma de doble filo para el mercado de la vivienda. Puede incentivar a los hogares a comprar propiedades, pero también puede provocar un aumento de los tipos de interés de las hipotecas, lo que reduce el atractivo de las compras de viviendas financiadas con préstamos.

La dimisión de Jens Weidmann, presidente del Bundesbank y uno de los primeros críticos de los tipos de interés ultrabajos, supone la pérdida del halcón más influyente del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE), lo que aumenta los temores de inflación del sector doméstico. Combinado con unos tipos de interés hipotecarios en mínimos históricos (1,3% en la zona euro en agosto de 2021), esto alimenta el riesgo de burbujas inmobiliarias, explican desde Scope.

"Los reguladores nacionales y las autoridades macroprudenciales deben asumir la responsabilidad de poner un énfasis aún mayor en el mercado de la vivienda y actuar rápidamente si se considera necesario", declara el director del equipo de bonos cubiertos de Scope, Mathias Pleissner. "Esperamos que pronto haya normas más estrictas que limiten la capacidad de los hogares (especialmente vulnerables) para acceder a la financiación hipotecaria. Esto podría significar un endurecimiento de las medidas existentes o simplemente un cambio de las recomendaciones (como las que se aplican actualmente en Austria) a normas legalmente vinculantes. O los bancos y prestatarios podrían verse atrapados cuando la marea cambie", añade.

GESTIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO

Ya sea por una herencia, por una inversión o fruto del trabajo, quien disponga de un patrimonio inmobiliario deseará una correcta gestión con el fin de rentabilizarlo al máximo y no incurrir en pérdidas. En este sentido los especialistas de The Simple Rent en gestión de patrimonio inmobiliario ofrecen algunos consejos básicos que permiten gestionar de forma eficiente los inmuebles.

En primer lugar hay que tener un plan que pasa por definir una serie de metas y objetivos con el fin de establecer una serie de ingresos posibles y, quizá, de un número definido de inversiones que pueden tener que ver con la adecuación de los inmuebles o bien con la adquisición de un nuevo inmueble para aprovechar las oportunidades de mercado y su potencial. La inversión en bienes raíces tiene un riesgo bajo y siempre hay que estar dispuestos a sumir riesgos minimizables con el fin de conocer qué inversiones se pueden realizar, dicen.

En segundo lugar, el análisis de la ecuación riesgo-retorno-volatilidad es esencial. Y es que hay que tener en cuenta que cuando aumenta el retorno también se incrementa el riesgo que se asume. El estudio de la oferta de valor es el tercer punto que se recomienda cuando se vaya a realizar una inversión. No es lo mismo arrendar una vivienda a un joven ejecutivo que a un padre de familia ya que ofrecen diferente valor. Pensar en el arrendatario ideal es lo que se debe tener en mente. Si no llega el arrendatario deseado y existe una urgencia por empezar a obtener rendimientos de la propiedad debe realizarse un estudio del potencial arrendatario, concluyen.